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原状回復の定義とは、「建物の通常損耗分を元の状態に回復する」ではなく、

「賃借人（入居者様）の故意・過失等による劣化を回復する」という定義です。

これは建物が時間の経過と共に劣化していく（経年変化・自然損耗）事は致し方ないが、

賃借人が故意・過失・善管注意義務違反・その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること、

つまり「わざと壊したり、うっかり壊したり、

きれいに使う努力を怠ったりetc.」といった過失がある場合は原状回復費用を賃借人側が負担するということです。

賃貸借契約であっても強行法規に反しなければ、当事者の合意で特別の約定を設けることは可能です。

特約を設ける場合には
(1)特約の必要性があり、かつ暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
(2)賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことを認識していること
(3)賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
を用件として満たすよう要求しています。